Autopromoción el Final
Como no caímos en la trampa nos vimos obligados a seis meses de reformas y arreglos de última hora, con lo que unido al año (es decir el mismo tiempo que la construcción prevista) de retraso de la empresa constructora y al papeleo, que aún costó otro tiempo, nos llevó a que la construcción de un unifamiliar, que teóricamente era una año se alargara más de tres.
Si esto hubiera sido una empresa, algo realizado para vender… habría tenido que cerrar por quiebra. Más aún, si lo hubiera realizado con intención de vender y la hubiera conseguido vender (aun al doble importe del coste que el banco me taso la vivienda) habría acabado perdiendo dinero. ¿Se preguntaran como es posible con un margen del 100%? Fácil:
Intereses del crédito hipotecario: Dos años, y eso asumiendo que la hubiera podido vender mientras realizaba los ajustes y el papeleo, realizando al final de este la firma de la escritura: 6% (el 3% anual) y eso asumiendo que para el segundo año (el del sobrecoste por el papeleo del ayuntamiento) hubiera dispuesto de capital para ir amortizando las letras, ya que en el momento en que se tiene el final de obra del arquitecto y se dispone de todo el capital, hay que empezar a amortizar este y no solo los intereses. Por ello, teniendo que refinanciar esta cantidad podría subir fácilmente al 10%.
IVA: Si no hubiera sido para vivienda propia el constructor me la habría facturado al 16%, en lugar del 7%. No pudiendo recuperar la cantidad hasta que facturará la venta y reclamara la diferencia a hacienda en las declaraciones correspondientes: eso equivale a otro 9%.
Arreglos varios derivados de las nuevas exigencias del ayuntamiento: 3%.
Arreglo del terreno y parcela (Jardín): que no realicé de forma previa (de hecho aún está a mitad) 20%.
Consumos de luz y agua del periodo de dos años: 2%.
Seguro decenal de construcción: Obligatorio si se va a vender pero no si la construyes como vivienda propia: entre el 15 y el 20% dependiendo de la compañía de seguros. Más otro 5% adicional de las pruebas que suelen exigir las compañías de seguros (o del recargo que imponen si no tienes dichas pruebas.
Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación: que igualmente tuve que pagar, pero que no estaba en ningún presupuesto ya que nadie la mencionó hasta el final: otro 5%.
En resumidas cuentas que del encarecimiento en un 14% que nosotros tuvimos pasaríamos a un 74% (máximo) si hubiera sido para vender ¿Negocio? No tanto, a menos que…
Dejo al lector que termine la frase como su conocimiento y carácter les de a entender.
¡Por fin! Conseguimos mudarnos y tener los papeles arreglados. Había acabado nuestra odisea, o casi. Ahora quedaba arreglar el jardín y atender a las muchas incidencias que iban a surgir en la vivienda… pero eso ya es otra historia.
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Hola, me dedico profesionalmente al seguro pues soy Director Técnico de una correduría que, además, tiene especialización en seguro decenal.
Lo que comenta en su post es realmente descorazonador pero en materia de seguros hay unos errores de bulto que me permito aclarar:
- en el art 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación se obliga a todo promotor a dar cobertura decenal a su obra. En las disposiciones adicionales se exime al autopromotor que construye su primera vivienda para uso propio de la obligación de suscribir seguro pero sigue estando obligado a dar garantía. En caso de venta dentro de los diez años a contar desde la fecha del acta de recepción el autopromotor deberá vender con seguro salvo que el comprador le exima de ello a cambio de una considerable bajada de precio constituyendose ambos garantes a partir de ese momento.
- el seguro decenal tiene un coste del 0,38% al 1,5% según la tipología de la obra, calidad del suelo, pendientes, materiales, etc. En ningún caso he visto tasas del 10 ó 20% que son pura ficción.
- por cuanto a la contratación de OCT esta puede suponer para una obra unifamiliar un coste de unos 2.000 €. También hay una aseguradora que no requiere OCT. En ningún caso he visto encarecer una obra un 5% por este concepto pero sí he de decir que he visto muchas salvajadas detectadas a tiempo por estas empresas por lo que considero que un autopromotor no experto tiene un gran aliado en esta figura.
Como conclusión entiendo que es muy importante meterse en una aventura de este calibre muy bien asesorado desde el principio, consultando fuentes fiables o, incluso, asumiendo el pago de un profesional que evite estos calvarios que al ser sufridos uno reconoce que ni se pagan con dinero ni acaban generando ahorro alguno.
Un saludo,